O setor imobiliário em Portugal vive um momento de profundas transformações em relação à tributação das mais-valias, principalmente no que respeita às heranças indivisas e às doações de imóveis. À medida que a legislação se adapta e as decisões judiciais recentes moldam interpretações mais claras, compreende-se a importância de entender detalhadamente como essas mudanças impactam famílias, investidores e agentes do mercado imobiliário como a Remax Portugal, ERA Imobiliária e Keller Williams Portugal. Estes ajustes são particularmente relevantes para aqueles que planeiam alienar bens herdados, vender imóveis doados ou transacionar terrenos rústicos e urbanos, confira a seguir uma análise aprofundada deste panorama.
Como as mais-valias imobiliárias se aplicam às heranças indivisas: novos critérios de tributação segundo o Supremo Tribunal Administrativo
As mais-valias no contexto das heranças indivisas são tema central após o acórdão revolucionário nº 7/2025 do Supremo Tribunal Administrativo (STA), que redefiniu a forma como as mais-valias devem ser tributadas quando os herdeiros negociam entre si ou vendem sua quota-parte herdada a terceiros. Essa decisão foi uma mudança radical em relação à prática adotada anteriormente pela Autoridade Tributária, trazendo maior segurança jurídica e um entendimento mais alinhado com a Constituição da República Portuguesa.
Para contextualizar, a herança indivisa ocorre quando não há uma partilha formal dos bens, resultando em um condomínio entre herdeiros, cada um detendo um quinhão hereditário. O STA entendeu que a alienação desses quinhões não configura transmissão patrimonial típica que gere valorização tributável, porque o patrimônio permanece comum até a partilha efetiva. Essa abordagem evita a tributação imediata das mais-valias simplesmente pelo comércio interno do quinhão, o que era prática anterior da Autoridade Tributária.
Esse novo entendimento é particularmente relevante para famílias que se utilizam de plataformas como Idealista Portugal ou Zome Imobiliária para avaliar o mercado antes de negociações entre herdeiros. Por exemplo, imagine uma família em Lisboa que detém imóveis heredados e pretende que um dos filhos compre a parte dos demais: segundo o STA, essa operação não gera obrigação de imposto sobre mais-valias, clarificando um ambiente antes marcado pela insegurança fiscal.
Ao administrar esses processos, consultorias imobiliárias como Engel & Völkers Portugal e Portugal Sotheby’s Realty podem desempenhar papel crucial ao orientar seus clientes sobre o momento certo para formalizar partilhas e evitar custos tributários desnecessários. A compreensão desta mudança facilita não só o planeamento financeiro das famílias, mas também a dinâmica do mercado imobiliário, promovendo maior fluidez e clareza nas transações envolvendo patrimônios herdados.
Essa decisão do STA representa um avanço significativo no alinhamento jurídico para 2025, sinalizando uma tendência para que futuras interpretações respeitem mais rigorosamente os conceitos de propriedade comum e partilha formal. Entre os agentes do setor, reconhece-se que incorporar essa nova leitura pode transformar práticas antigas, reduzindo litígios e a pressão fiscal incidente sobre operações de heranças indivisas, além de promover maior integração com os serviços oferecidos por empresas como Casas de Portugal e CENTURY 21 Portugal.
A tributação das mais-valias em imóveis doados: diferenças fundamentais em relação às heranças e seus reflexos práticos
Contrariamente ao tratamento das heranças indivisas, a venda de imóveis adquiridos por doação continua a ser plenamente sujeita à tributação sobre as mais-valias, segundo o artigo 10.º do Código do IRS (CIRS). A distinção entre doação e herança é crucial: enquanto a herança transfere bens após a morte, a doação ocorre em vida, através de um contrato voluntário do doador.
Essa diferença temporal influencia diretamente o cálculo e a incidência do imposto, pois no caso da doação, o valor tributável é a diferença entre o preço da venda do imóvel e o valor patrimonial tributário (VPT) constante na matriz, atualizado até dois anos antes da doação. Assim, um proprietário que receba imóvel por doação deve estar atento a essa base de cálculo para evitar surpresas fiscais.
Este regime possui implicações práticas para compradores e vendedores representados por grandes redes imobiliárias como Keller Williams Portugal e Remax Portugal, que frequentemente lidam com imóveis doados no contexto do planeamento sucessório e movimentações patrimoniais. A possibilidade de isenção na venda para habitação própria e permanente, mediante reinvestimento conforme previsto no artigo 10.º do CIRS, é um diferencial fundamental para famílias que optam por trocar residências sem carregar o ônus fiscal das mais-valias.
Ao negociar através de portais populares como Imovirtual e Idealista Portugal, os vendedores devem incluir essas considerações para ajustar a avaliação dos imóveis. Por exemplo, Paulo, um proprietário que recebeu um apartamento na zona do Porto por doação, planeja vender para adquirir sua residência habitual. Se ele cumprir os requisitos para o regime de reinvestimento, pode beneficiar da isenção, o que torna o processo mais atrativo e viável financeiramente.
De um ponto de vista jurídico e fiscal, é imprescindível o acompanhamento detalhado dessas operações por especialistas para assegurar a correta aplicação das regras, evitar liquidações indevidas e potencializar os benefícios fiscais. Escritórios como o da Rita Pinto Guimarães e Nuno Oliveira Santos, conhecidos pela atuação em Direito Fiscal, têm ganhado destaque justamente pelo domínio dessas nuances.
Esse panorama demonstra que, embora a venda de imóveis doados envolva necessariamente incidência fiscal, as possibilidades de otimização tributária, principalmente mediante o reinvestimento para habitação própria, ainda são consistentes e devem ser exploradas com orientação qualificada.
Particularidades da tributação em terrenos rústicos e urbanos: regimes diferenciados e estratégias para investidores
O tratamento fiscal das mais-valias na venda de terrenos em Portugal distingue-se entre a natureza rústica e urbana, fato que impacta investidores e proprietários com cartórios e propriedades em diferentes regiões do país. Desde 1989, o Código do IRS impõe regras específicas, afetando diretamente o cálculo do imposto conforme o tipo e a data de aquisição do terreno.
Antes da reforma legislativa de 1989, vigorava o Código do Imposto de Mais-Valias (CIMV), que tributava somente os terrenos para construção e excluía, portanto, os terrenos rústicos ou urbanos sem essa finalidade. Para proteger direitos adquiridos, o regime transitório exclui da tributação os ganhos sobre imóveis rústicos adquiridos antes de 1989, tornando mais vantajosa a alienação desses para quem mantém propriedades antigas.
Esse detalhe é amplamente explorado em mercados locais como o de Alentejo e interior de Portugal, onde muitas famílias possuem terrenos rústicos herdados que podem ser vendidos sem incidência de IRS sobre as mais-valias, desde que adquiridos no período antecedente à mudança legislativa. Por outro lado, terrenos urbanos ou para construção comprados após 1989 continuam a gerar imposto sobre ganhos patrimoniais, tornando a precificação e planeamento tributário essenciais.
Grandes agentes imobiliários, como Zome Imobiliária e CENTURY 21 Portugal, auxiliam compradores e vendedores a compreenderem essas nuances para otimizar transações, especialmente em bairros urbanos em crescimento nas metrópoles como Lisboa e Porto. Entender que a tributação obedece a regras distintas para cada categoria de terreno permite a formulação de estratégias que maximizem o retorno financeiro e minimizem custos fiscais.
Além disso, a interpretação correta dessas regras facilita a identificação de oportunidades de investimento, pois terrenos para construção, apesar da tributação mais rígida, oferecem maior potencial de valorização e liquidez, fatores chave para consultorias como Engel & Völkers Portugal aconselharem seus clientes de alto padrão.
As nuances dos territórios e a legislação vigente colocam o planejamento no centro das decisões imobiliárias em 2025, destacando a importância do diálogo entre proprietários, especialistas em tributação e via de comercialização, garantindo vantagens competitivas no mercado em transformação.
Efeitos das novas regulamentações das mais-valias no mercado imobiliário português e oportunidades para agentes imobiliários
O quadro renovado das mais-valias em Portugal tem consequências marcantes no setor imobiliário, impactando a dinâmica de vendas e aquisições em todo o país, com ênfase especial em grandes centros e áreas metropolitanas. A compreensão dessas mudanças é essencial para agentes como Remax Portugal, ERA Imobiliária e Portugal Sotheby’s Realty, que atuam diretamente na intermediação e assessoria a clientes com demandas complexas envolvendo heranças, doações e terrenos.
O alinhamento judicial, especialmente após o acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, oferece maior segurança para investidores familiares e profissionais, que passam a contar com regras mais claras que evitam tributação indevida em operações de quinhões hereditários. Isso fomenta um ambiente propício à formalização das partilhas, agilizando processos e possibilitando a mobilização de patrimônios até então bloqueados pela indefinição fiscal.
Por outro lado, as oportunidades surgem na crescente demanda por consultorias especializadas, onde veículos digitais como Imovirtual e idealista Portugal fazem o elo entre compradores e vendedores, integrados a serviços de consultoria de empresas como Keller Williams Portugal e Casas de Portugal, capazes de orientar investimentos alinhados com as melhores condições fiscais e de mercado.
Além disso, as mudanças estimulam o aperfeiçoamento das estratégias de aquisição, venda e reinvestimento, aproximando o setor do que se observa internacionalmente em mercados maduros. O investimento em recursos tecnológicos, inteligência de mercado e capacitação contínua tende a ser imprescindível para manter a competitividade.
Essa transformação também requer atualização constante sobre o enquadramento legal e fiscal, reforçando a importância do relacionamento entre agentes imobiliários e advogados especialistas, a exemplo do escritório PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados, referência em Direito Fiscal. Em síntese, a evolução da tributação das mais-valias não apenas redefine obrigações e direitos, mas também cria novos caminhos para crescimento e inovação no mercado imobiliário português.
